Službene stranice Batižele d.o.o.

Pravni okviri / urbanistički uvjeti

Razvojni prijedlog osmišljen je tako da prati najbolje međunarodne standarde dizajna te lokalni urbani oblik i atmosferu.

Rezultat je prijedlog koji nastoji postići najviše urbanističke standarde.

U nekim aspektima nije potpuno usklađen s trenutačnim gradskim prostornim planovima, kako slijedi:

Svrha lokacije

Većina lokacije klasificirana je kao „nerazvijeno područje - urbana transformacija (3.1.)“. Nerazvijena područja definirana su kao nedovršena područja transformacije grada, urbanistički nedefinirana i samo djelomično izgrađena s nedovoljno razvijenom mrežom ulica, koja su podložna osposobljavanju ili urbanoj regeneraciji te visokom stupnju izmjena. Ta urbana regeneracija svrha je ovog projekta.

Kombinacija namjena

Prema odredbama Generalnog urbanističkog plana većina zone klasificirana je oznakom „M“, kao zona miješane namjene (stambena, komercijalna i turistička), neki su dijelovi označeni s „ZP“ što označava zelene površine i na kraju, šest zona nosi oznaku „R6“, to jest klasificirane su kao plaža.

Predložena kombinacija uporaba uključuje stambene objekte, hotele, maloprodaju, turističke objekte te obrazovne i rekreacijske ustanove.

Posebni zahtjevi uključuju:

  • Do 30 % područja namijenjeno je za turističku hotelijersku upotrebu (T1) sa smještajnim kapacitetima do 2000 kreveta. Prijedlog predviđa 33 800 m2 BPP-a za hotele.
  • Najmanje 10 % područja trebalo bi biti ostvareno kao zeleno područje - javni park. 41 400 m2 rezervirano je za parkove, što čini 18,5 % područja lokacije.
  • Raspored prostora od važnosti je za cijeli grad (stvaranje javnog i društvenog sadržaja, kulture, sporta itd.). Prijedlog uključuje kongresni centar u jednom od hotela, Jadranski kulinarski centar, obrazovnu ustanovu, višegeneracijsku ustanovu, višenamjensku ustanovu te zdravstvenu i wellness ustanovu.
  • Izgradnja središnjeg trga i mreže pješačkih staza (posebno u obalnom području). Prijedlog uključuje produljenje šetnice uz more od 530 m i stvaranje središnjeg parka s nekoliko pješačkih staza koje lokaciju povezuju s gradom i okolnom prirodom.
  • Organizacija plaže kao nastavka plaže Banj uz more, 100 metara od kraja plaže Banj. Plaža će biti produžena za 150m.
  • Drugi sadržaji i prostori u toj zoni (komercijalni, javno-društveni, sportsko-rekreacijski, druge zelene površine itd.) koji su važni za funkcioniranje stambene zone mogu se dimenzionirati prema broju korisnika zone. 3 m2 javnih parkova po stanovniku i igrališta sukladno sa sljedećim standardima: 0,07 m2 po glavi stanovnika (za djecu od 1 do 3 godine), 0,35 m2 po glavi stanovnika (za djecu od 4 do 10 godina starosti) i 0,42 m2 po glavi stanovnika (za djecu od 7 do 15 godina starosti) za korisnike na prostoru obaveznog urbanističkog planiranja.

 

Prijedlog uključuje 7200 m2 za maloprodajne objekte u prizemlju i 5000 m2 za restorane u prizemlju zgrada.

Kako smo već spomenuli, prijedlog uključuje 41 400 m2 parka čija je svrha postati os građanskog života za grad, koji će privući obitelji, djecu i starije kulturnim, rekreacijskim i sportskim aktivnostima, koje će nadopuniti i Jadranski kulinarski centar.

Predložene su tri nove javne ustanove: višegeneracijska, višenamjenska i obrazovna te dva privatna objekta: kongresni centar i zdravstvena ustanova.

Pomorsko dobro

Pomorsko dobro proteže se na najmanje šest metara od linije koja je horizontalno udaljena od sredine najvišeg vodostaja. Prijedlog uključuje popravljanje obale i produljenje plaže. Sve parcele i zgrade nalaze se na 25 m udaljenosti od područja originalnog pomorskog dobra.

Granice lokacije

Projekt je usmjeren na lokaciju Batižele kako je definirala tvrtka Batižele d.o.o.. Ipak, potreba za rješavanjem odnosa s obalom i okolnim prostorima utjecala je na to da se neke intervencije na javnim prostorima osmisle i za područja izvan strogih granica lokacije.

Povezivost

Prijedlog je prilagođen cestovnoj infrastrukturi prema GUP-u. Predloženi raspored cesta prilagođen je novom glavnom pristupu gradu kako je predviđeno GUP-om, s kojeg se artikulira unutarnja mobilnost lokacije.

Širina ulica

Prema članku 60. paragraf 3. GUP-a, širina ulice definira se prema njezinoj važnosti:

  •  gradska magistrala: 20,0 m
  • glavna ulica 10,0 m
  • gradska ulica 8,0 m
  • Za druge ulice i prostore s javnim prijevozom širina je 5,0 m osim u područjima gdje to nije moguće zbog lokalnih uvjeta ili gdje oni dozvoljavaju manju širinu.

Prijedlog je u skladu s tim parametrima.

Odredbe vezano za parkiralište

Na temelju zahtjeva po pitanju parkirališta određenih GUPom, za ovaj je razvoj potrebno 2490 novih parkirališnih mjesta. Prijedlog uključuje strategiju parkirališta koja nudi 2650 novih parkirališnih mjesta (parkirna mjesta na ulici nisu uključena).

Parametri zgrada

Trenutačni zakon uključuje seriju parametara za dizajn zgrada. Trenutačni prijedlog uključuje, samo u svrhu analize izvedivosti, izbor vrsta zgrada. Ipak, konačno rješenje dizajna zgrade nije cilj ovog dokumenta.

U sažetku, prijedlog je u skladu sa svim odredbama prostornog plana osim sljedeće tri:

Koeficijent izgradnje.

  • Gradske odredbe plana ograničavaju najvišu zauzetost zemljišta otiskom zgrade na 0,3 za slobodnostojeće zgrade, 0,35 za poluzatvorene zgrade i 0,4 za ugrađene zgrade. Dio stambenog i hotelskog zemljišta nije u skladu s tim koeficijentima.
  • Namjera razvoja je stvoriti novo središte grada, s aktivnim i živim javnim prostorom sličnim trenutačnim centrom Šibenika. To traži određenu gustoću koju neće biti moguće postići s navedenim koeficijentom izgradnje.
  • Prijedlog je da se u GUP-u navedu zone na lokaciji gdje se ta ograničenja ne primjenjuju. Te zone uključivale bi obalu i stambene parcele oko središnjeg parka.

Udaljenost između zgrada.

  • Kako je ranije navedeno, prijedlog predlaže izradu živog i dinamičnog urbanog okruženja koje nije u skladu s raščlanjenim planiranjem koje je definirano GUP-om. Prema posebnim odredbama za lokaciju, najmanja udaljenost zgrade od susjedne građevinske čestice pola je visine više zgrade, ali ne manje od 5,0 m, a najmanja udaljenost od regulacijske linije je 10,0 m. Ponovno, predlažemo da se to ograničenje ukine za određene zone na lokaciji.

Visina i mogućnost gradnje.

Broj katova ograničen je na 4, osim za 5 % razvoja koji može doseći do 10. Visoka gustoća stambenih zgrada i hotela smještenih na obali mogla bi doseći do 5 katova kako bi se postigla željena mogućnost gradnje i željena urbana gustoća za ovaj prijedlog. Dakle, više od 5 % razvoja ne bi moglo zadovoljiti standarde GUP-a.

Dokumenti

Novi Šibenik

Korak u
budućnost

Batižele

Prostor
promjene

Šibenik

Grad uzbudljive
povijesti

Lifestyle

Mediteran
kao nekad